000608阳光股份，食健备g201944000608

12月16日最新公告：关于第九届董事会专门委员会成员调整的公告（更多） 派斯林8.54 +0.16 +1.91%。三个项目合计建筑面积120万平方米。最早一套将于2018年上市，最晚一套将于2020年上市。按照深圳的去污率，预计剩余量在80万平方米以内，甚至不到60万平方米。由于没有公开数据，也没有Kerri的账户，所以只能由业内人士推算。

京基集团房地产开发业务价值40亿至50亿元。如果加上阳光股份，整体价值为5.6至70亿元。好消息是，2021年第四季度的收入和利润增长并非源于托管项目。阳光股份的老业务或许还可以；坏消息是，京基百纳整个运营对净利润的影响仅为6500万元，远低于此前预估的1.64亿元。

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京基百纳2021年净利润为6500万元。注资后，加上阳光股份的净利润，以及后续的人员优化，我们可能看好给出8000万元净利润的预估，加上3尾盘逐渐释放的1亿元，可以给出净利润近年来估值约1亿元，20倍市盈率估值在16亿元至20亿元之间。

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可以看到，自从2010年营收突破30亿元的高光时刻之后，整个业务就开始下滑。有时，它会依靠出售一些子公司来维持利润而不退市。在雷科退出之前的几年里，以及京基集团进入该行业的两年里，该公司几乎没有进行任何投资（购买土地等），账簿看起来非常难看，甚至一团糟。从天眼来看，2020年6月，也就是京基集团入驻后，阳光股份的高管以光速更换了一批原本在京基百纳商业的人。

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随后9月，京基集团50万平方米房产被托管。截至2021年底，年报显示营业收入5.68亿元，归属于母公司净利润6400万元。本期营业外收入和营业外支出余额约为700万元。这样算出税前利润为2-0.4-0.08-0.63-0.8=0.09亿元。看来原来的业务只能维持公司的成本，主要依靠京基拜纳的业务注入，而两套团队整合后管理成本的降低是主要增长点。

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如果悲观地看，2021年第四季度的涨幅已经等于全年的托管费，只是提前收取。那么阳光根据2021年的情况可以推算出归属于母公司的净利润为6400万元，按照20倍市盈率为12.8亿元，目前市值23亿元并不便宜。

根据线性收益假设，如果没有京基集团管理的物业，2021年四季度营收应为3.36/3*4=4.48亿元，归属母公司净利润为0.13/3 *4=0.17亿元；减去科德京基集团50万平方米物业一季度带来的收入568-448=1.2亿元，归属于母公司的净利润为0.65-0.17-0.07=0.41亿元。